Tu asesor de seguros de confianza
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Calculadora gratuita · Inversión inmobiliaria
Pon los datos de tu operación —precio, hipoteca y alquiler— y la calculadora te responde al momento: cuánto necesitas ahorrado, en cuántos años la pagas y cuánto te deja de verdad al mes, ya contando todos los gastos e impuestos. Nada de "alquiler menos cuota": aquí están los números reales.
Rellena lo que sepas y ajusta el resto. Todo se recalcula solo mientras mueves los números.
Para inversión (no vivienda habitual) muchos bancos bajan al 60–70%. Baja la barra y mira el efectivo que necesitas.
En 2026, los fijos rondan el 2,3–3,5%.
El ITP se aplica sobre vivienda de segunda mano. El tipo cambia según tu comunidad y tu perfil (joven, familia numerosa, discapacidad…): son tipos generales orientativos, ajústalo si te aplica una rebaja. Obra nueva no lleva ITP sino IVA (10%).
% del alquiler anual que descuentas por riesgo de que esté vacío o no te paguen. Cuanto más difícil de alquilar sea el piso, más margen conviene dejar.
El alquiler de vivienda tributa como rendimiento del capital inmobiliario. Descuentas intereses, gastos y una amortización del 3%; sobre lo que quede, aplicas la reducción. Lo habitual para un contrato nuevo: 50%.
Cuándo la deuda llega a cero y el piso es 100% tuyo, libre de banco.
Piso pagado en
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Deuda pendiente año a año
Efectivo de entrada, lo que te deja al año ya con impuestos, y las rentabilidades reales.
Efectivo necesario al inicio
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Capital propio: entrada + todos los gastos e impuestos. Sale de tu bolsillo el día de la firma.
Cashflow anual (tras deuda e impuestos)
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ROCE · retorno sobre tu capital
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El cashflow dividido entre lo que pusiste tú. Lo que "renta" de verdad tu dinero cada año mientras hay hipoteca.
Rentabilidad bruta
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Alquiler de un año ÷ coste total. La media en España ronda el 7%.
Rentabilidad neta (tras impuestos)
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Beneficio después de IRPF ÷ coste total. La rentabilidad de verdad del activo.
Cuando ya no haya hipoteca
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Lo que entra limpio al año, ya sin cuota. Aquí es donde la inversión empieza a brillar.
El desglose completo, para que veas el porqué de cada cifra (datos del primer año).
La mayoría de cálculos de "servilleta" salen bonitos porque se dejan la mitad de las cosas fuera. Aquí no.
No solo alquiler menos cuota. Incluye ITP, notaría, comunidad, IBI, seguros, mantenimiento y la provisión por meses vacíos. Son los que se comen la rentabilidad de verdad.
El alquiler tributa. Aquí se aplica la amortización del 3% y la reducción del 50% de la Ley de Vivienda, según tu tramo. Muchos cálculos lo ignoran y te venden un beneficio que Hacienda luego recorta.
Una cosa es lo que ganas sobre el papel y otra el dinero que entra o sale de tu cuenta cada mes. Con hipoteca corta, muchas inversiones "rentables" tienen cashflow negativo mientras las pagas.
Interés de hipoteca actual e ITP por comunidad. Nada de números heredados de la época del dinero barato que hacían que todo pareciera un chollo.
Si es tu primera inversión, esto te lo aclara todo. Guárdatelo.
El dinero que pones tú: la parte del precio que el banco no presta más todos los gastos e impuestos. Es el efectivo real que necesitas para la operación.
Lo que entra menos lo que sale al año, ya restando la cuota completa y los impuestos. Negativo: pones tú. Positivo: te sobra. Con préstamo corto suele ser algo negativo, y no es malo: estás amortizando.
Alquiler anual ÷ coste total del piso. La foto rápida, sin gastos. Útil para comparar pisos entre sí.
Igual pero descontando gastos e IRPF. Es la de verdad. Si es baja, el piso "renta" poco por sí mismo.
Cashflow ÷ tu capital propio. Mide cuánto rinde tu dinero, no el precio del piso. Con hipoteca puede salir negativo mientras pagas y dispararse después.
Hacienda te deja descontar cada año un 3% del valor de construcción como "desgaste". Baja lo que tributas aunque no sea un gasto real de caja.
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Lo pagas al comprar segunda mano. El tipo depende de tu comunidad (o del valor de Catastro si es mayor que el precio).
Si alquilas como vivienda habitual, solo tributas por la mitad del beneficio neto. Es lo que hace que el IRPF del alquiler duela poco al principio.
Los detalles que se saltan quienes invierten por primera vez y luego cuestan dinero.
Un piso vacío o un inquilino que deja de pagar, y la hipoteca sigue ahí cada mes. Ahí entro yo. Soy Yeray, asesor de seguros, y te cubro el hogar y el impago para que un mal mes no se lleve por delante tu inversión. Escríbeme y lo vemos.
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